Czym jest lokal użytkowy ?

Ustawodawca w Kodeksie cywilnym nie wskazuje czym jest lokal użytkowy, a co więcej zaniechał nawet zdefiniowania pojęcia lokalu. W związku z powyższym pomiędzy stronami umów najmu czasami dochodzi do sporu o to, co właściwie jest przedmiotem najmu. Ustalenie tego pozwala na wskazanie przepisów, mających zastosowanie do danego stosunku najmu, a co za tym idzie, pozwala dokładnie określić zakres praw i obowiązków każdej ze stron.

Skyline in ParisW literaturze oraz orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że dla rekonstrukcji pojęcia lokalu użytkowego należy korzystać z definicji zawartych w innych aktach prawnych, a w szczególności w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, która posługuje się pojęciem „samodzielnego lokalu mieszkalnego” oraz „lokalu o innym przeznaczeniu”. Zgodnie z treścią art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali „samodzielnym lokalem mieszkalnym” jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Powyższe dotyczy odpowiednio również „samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”, a zatem lokali użytkowych. Przez „przeznaczenie” należy przy tym rozumieć przeznaczenie ujawnione w projekcie budynku, w którym znajduje się lokal lub zaświadczeniu administracyjnym, w przypadku gdy po wybudowaniu obiektu dokonano zmiany przeznaczenia lokalu w drodze administracyjnej. Opierając się zatem na art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali można stwierdzić, że lokalem użytkowym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi wykorzystywane są zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Ponadto definicję lokalu użytkowego znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z treścią § 3 pkt 14 przez lokal użytkowy należy rozumieć jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym. Jak widać definicja ta zasadniczo pokrywa się z definicją zrekonstruowaną na podstawie przepisów ustawy o własności lokali.

W praktyce przedmiotem najmu jako „lokal użytkowy” często są różnego rodzaju stoiska, miejsca parkingowe, przestrzenie w galeriach handlowych czy supermarketach, niestanowiące przestrzeni zamkniętej ścianami. Powstaje przy tym problem prawny, które przepisy należy stosować do przestrzeni użytkowych niewpisujących się w wyżej wskazane definicje lokalu użytkowego – czy przepisy o najmie lokali, czy też ogólne przepisy o najmie. Odpowiedzi na tak postawione pytanie udzielił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 19 października 2006 r. (V CSK 230/​06). Zgodnie z treścią przywołanego orzeczenia umowa o najem „powierzchni użytkowej” w budynku domu towarowego podlega przepisom Kodeksu cywilnego o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie. Jak wskazał Sąd Najwyższy: „Na podstawie umowy o najem “powierzchni handlowej” , stanowiącej część wewnętrznej powierzchni zamkniętej ścianami i dachem, zawiązał się stosunek najmu, do którego należy stosować przepisy o najmie lokali użytkowych.

W braku definicji ustawowej lokalu użytkowego spór o właściwości przedmiotu najmu powodujący zaliczenie do tej kategorii staje się jałowy, natomiast elastyczność i otwartość przepisów prawa cywilnego pozwala inaczej konkretyzować zagadnienie, stawiając pytanie, czy do stosunku najmu danego przedmiotu należy stosować przepisy ogólne — rozdział I, działu 1. Najem, czy rozdziału II — Najem lokali mieszkalnych i użytkowych. Na rzecz drugiego wariantu przemawia to, że najem części powierzchni użytkowej lokalu ograniczonego ścianami i dachem, wyposażonego w drzwi i okna, urządzenia wentylacyjne itp. winien podlegać takim samym przywilejom i ograniczeniom jak najem całego lokalu, ze względu na takie same racje gospodarcze i techniczne.”

Dodaj komentarz