Kaucja za najem lokalu użytkowego

Kaucja za najem lokalu użytkowego stanowi najskuteczniejszą i najczęściej stosowaną formę zabezpieczenia roszczeń wynajmującego przeciwko najemcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonaniu umowy najmu. Pomimo jej powszechności nadal rodzi wiele pytań i sporów. Czym jest kaucja ? Kiedy najemca lokalu użytkowego jest zobowiązany do jej złożenia kaucji ? Czy przepisy określają wysokość kaucji ? Odpowiedź na te i inne pytania znajdziesz poniżej.

Kaucja to nic innego jak określona suma pieniędzy złożona wynajmującemu przez najemcę jako gwarancja prawidłowego używania lokalu i stosowania się do postanowień umowy najmu. Kaucja za najem lokalu ma za zadanie umożliwić wynajmującemu szybkie pokrycie szkód powstałych na skutek niezgodnego z umową lub ustawą działania, jak i zaniechania najemcy. Najczęściej stanowi ona zabezpieczenie przed zaprzestaniem uiszczania czynszu i innych opłat wiązanych z najmem.

W przeciwieństwie do najmu lokalu mieszkalnego, ustawodawca nie wprowadził żadnej regulacji odnoszącej się do kaucji za najem lokalu użytkowego. Zatem uregulowanie tej kwestii leży w gestii samych stron, które w umowie wprowadziły obowiązek złożenia kaucji. Brak konkretnych regulacji w Kodeksie cywilnym daje w zasadzie pełną swobodę w zakresie kształtowania tego rodzaju stosunku.

Jak już wskazałem, żaden przepis nie przewiduje obowiązku złożenia kaucji przez najemcę lokalu użytkowego, niemniej nie spotkałem się jeszcze z umową, w której strony nie wprowadziłby takiego obowiązku. Problem polega na tym, że zazwyczaj poprzestają one jedynie na określeniu terminu złożenia kaucji (zazwyczaj w dniu podpisania umowy) i jej wysokości. Natomiast rzadko kiedy określane są warunki wykorzystania kaucji i zasady jej zwrotu. Warto więc i to ustalić.

Wysokość kaucji powinna odpowiadać potencjalnie mogącym wystąpić zaległościom w płatności czynszu i innych opłat obciążających najemcę. Dlatego jej wysokość najczęściej określa się jako wielokrotność miesięcznego czynszu, ewentualnie powiększonego o opłaty eksploatacyjne. Zgodnie z art. 687 Kodeksu cywilnego, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia dopiero, gdy najemca zalega z czynszem za dwa pełné okresy i to po wcześniejszym wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu. Dlatego w interesie wynajmującego jest, aby kaucja stanowiła trzykrotność miesięcznego czynszu wraz z opłatami eksploatacyjnymi.

Co do zasady kaucja aż do zakończenia umowy powinna pozostawać nienaruszona. Jednakże strony mogą postanowić, że wynajmujący ma prawo zaspokajać się z niej na bieżąco w przypadku zwłoki w płatności czynszu lub innych opłat. W takim przypadku umowa powinna określać termin w jakim najemca obowiązany jest uzupełnić kaucję oraz ewentualną sankcję za jego niedotrzymanie.

Umowa najmu może przewidywać, że kaucja zostanie złożona na oddzielnym oprocentowanym rachunku i zwrócona wraz z narosłymi odsetkami. Wprawdzie wynajmujący – w braku odpowiednich zastrzeżeń umownych – nie ma takiego obowiązku, jednakże składając kaucję na rachunku bankowym i zobowiązując się do jej wypłaty wraz z odsetkami, unika ze strony organów podatkowych zarzutu nieodpłatnego korzystania z cudzych środków pieniężnych. Jeżeli strony nic nie postanowią co do oprocentowania kaucji, wynajmujący będzie miał obowiązek zwrócić kaucję jedynie w kwocie nominalnej.

Niezmiernie ważnym jest określenie w umowie najmu jakie roszczenia zabezpiecza kaucja. Kaucja może stanowić bowiem zabezpieczenie nie tylko płatności czynszu i opłat eksploatacyjnych, ale również pokrywać np. koszty usunięcia szkód powstałych w związku z dewastacją lokalu, koszty wywiezienia rzeczy porzuconych przez najemcę w lokalu, czy też odszkodowanie za bezumowne korzystnie z lokalu po upływie okresu najmu. Jeśli umowa będzie przewidywała jedynie możliwość potrącenia z kaucji zaległego czynszu, wynajmujący nie będzie mógł potracić z niej innych opłat. Zatem w interesie wynajmującego jest, aby kaucja została określona jako zabezpieczenie wszelkich roszczeń zawiązanych z umową — pieniężnych i niepieniężnych.

Ostatnią z istotniejszych kwestii dotyczących kaucji jest określenie terminu jej zwrotu. Zasadniczo jeśli najemca wywiąże się ze wszystkich swoich zobowiązań, kaucja powinna być zwrócona niezwłocznie po zakończeniu najmu. W związku z tym wynajmujący powinien zastrzec sobie w umowie prawo od zatrzymania kaucji jeszcze przez pewien okres po ustaniu stosunku najmu tak, aby mieć możliwość upewnienia się, że najemca wywiązał się z wszelkich zobowiązań.

Więcej na temat kaucji w kontekście podatku VAT przeczytasz pod wpisem „Kaucja za najem lokalu użytkowego a podatek VAT

Jedna myśl nt. „Kaucja za najem lokalu użytkowego

  1. Pingback: Kaucja za najem lokalu użytkowego a podatek VAT «

Dodaj komentarz