Najem czy dzierżawa ?

Najem czy dzierżawa ? Na pierwszy rzut oka wydaje się, że rozróżnienie obu typów umów nie powinno nastręczać zbyt wiele trudności. Jednakże w praktyce ustalenie charakteru danej umowy może być problematyczne i rodzić spór miedzy stronami.

Przedstawiając moim Klientom problem kwalifikacji danej umowy niejednokrotnie słyszałem pytanie: „Czy to w ogóle ma jakieś znaczenie”. Otóż ma i to duże. Kwalifikacja danej umowy jako umowa najmu lub dzierżawy przesądza o tym, jakie przepisy prawa regulują dany stosunek prawny, a co za tym idzie determinuje treść wzajemnych praw i obowiązków. Przykładowo przy umowie dzierżawy na korzystającym z nieruchomości (dzierżawcy) ciąży obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Natomiast w przypadku umowy najmu powyższy obowiązek ciąży już nie na korzystającym z nieruchomości (najemcy), a na wynajmującym – najemca obowiązany jest jedynie do drobnych nakładów połączonych ze zwykłym użytkowaniem rzeczy.

Umowa najmu różni się od dzierżawy tym, że w przypadku umowy najmu nieruchomość zostaje oddana jedynie do korzystania (używania), zaś w przypadku umowy dzierżawy zostaje ona oddana tak do korzystania (używania), jak i pobierania pożytków (użytkowania). Należy przy tym zaznaczyć, że o rodzaju zawartej umowy decyduje nie nazwa nadana przez strony, a jej treść. W związku z powyższym w zasadzie cały problem sprowadza się do ustalenia czy lokal użytkowy przynosi pożytki w rozumieniu przepisów o umowie dzierżawy, a dokładniej, czy korzystający jest uprawniony do ich pobierania (użytkowania lokalu) na mocy danej umowy. Należy przy tym zaznaczyć, że wykorzystywanie lokalu do prowadzenia działalności gospodarczej, chociażby i dochodowej, samo w sobie nie oznacza, że lokal przynosi pożytki. Znaczenie ma bowiem czy lokal jest jedynie “narzędziem” (jednym z elementów składowych przedsiębiorstwa) wspomagającym uzyskiwanie przychodów, czy też jego bezpośrednim źródłem. Parafrazując stwierdzenie Sądu Najwyższego zawarte w uzasadnieniu jednego z orzeczeń (III CR 915/​59) można powiedzieć, że podobnie jak wynagrodzenie za pracę rębacza nie jest przychodem siekiery, tak i przychody uzyskane z prowadzenia np. restauracji nie są przychodami najmowanego lokalu, w którym restauracja działa.

W związku z powyższym umowa oddająca lokal komercyjny do korzystania jedynie wyjątkowo zostanie zakwalifikowane jako umowa dzierżawy. Przykładowo może mieć to miejsce gdy korzystający z lokalu, w związku z charakterem prowadzonej działalności gospodarczej, będzie miał prawo oddać go w podnajem np. w ramach prowadzonego hostelu, centrum magazynowego lub coworkingu. Bowiem jedynie w powyższych przypadkach źródłem przychodu będzie bezpośrednia eksploatacja lokalu użytkowego, a co za tym idzie będziemy mieli do czynienia z pobieraniem pożytków w rozumieniu przepisów o umowie dzierżawy.

Dodaj komentarz