Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających

Spośród nakładów na przedmiocie najmu można wyróżnić nakłady konieczne i nakłady ulepszające. Zaliczenie nakładu do jednej z powyższych kategorii pozwala ustalić osobę zobowiązaną do jego poniesienia. Jednakże rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających może w praktyce rodzić pewne problemy.

Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających

Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających

Nakłady konieczne

Nakłady konieczne to nakłady, bez których przedmiot najmu jest nieprzydatny do umówionego użytku. Jeżeli strony nie postanowiły inaczej w umowie najmu, nakłady takie obciążają wyłącznie wynajmującego. Wyjątkiem będzie sytuacja, gdy ich potrzeba powstała wyłącznie z winy najemcy. Zatem na wynajmującym ciąży obowiązek wykonania na własny koszt wszelkich napraw głównych przedmiotu najmu oraz prac konserwacyjnych urządzeń, których prawidłowe działanie jest niezbędne do korzystania z przedmiotu najmu w sposób oznaczony w umowie.

Jeżeli w czasie trwania najmu zajdzie potrzeba poczynienie nakładów koniecznych, najemca powinien powiadomić o tym wynajmującego, któremu w tym celu może wyznaczyć odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu, najemca może poczynić je samodzielnie na koszt wynajmującego. Najemca, który dokonał koniecznych napraw na koszt wynajmującego, może potrącić ich wartość z czynszu.

Nakłady ulepszające

Nakłady ulepszające to nakłady, które prowadzą do zwiększenia wartości lub użyteczności rzeczy najętej. Nie mogą one jednak prowadzić do zmiany w przedmiocie najmu, o ile umowa najmu tego nie przewiduje. Nakłady ulepszające ponoszone są w zasadzie na ryzyko najemcy, gdyż w przypadku braku uregulowania tej kwestii w umowie najmu, to wynajmujący ostatecznie decyduje czy je pokryje, czy też nie.

Rozróżnienie nakładów koniecznych i ulepszających

W razie wątpliwości czy dane nakłady są konieczne, czy jedynie ulepszające, rozstrzygnięcia należy szukać w treści umowy najmu. Decydujące znaczenie w tym zakresie będzie miało bowiem określone w umowie najmu przeznaczenie lokalu.

To co będzie nakładem koniecznym w przypadku lokalu przeznaczonego na restaurację, w przypadku lokalu przeznaczonego na biuro może stanowić już jedynie ulepszenie. Przykładowo, instalacja umywalki w lokalu gastronomicznym stanowi niewątpliwie nakład konieczny. Jednakże taka sama umywalka w lokalu biurowym będzie już uznana jedynie za ulepszenie.

Dodaj komentarz