Uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia

Jeżeli najemca lokalu użytkowego dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełné okresy płatności, wynajmujący ma prawo wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ustawodawca wymaga jednak wcześniejszego upomnienia najemcy, przez uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu i udzielenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. W jakiej formie należy tego dokonać?

??????????????????Forma upomnienia

Zgodnie z treścią art. 687 Kodeksu cywilnego uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu z powodu niepłacenia czynszu i udzielenie mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu powinno nastąpić w formie pisemnej. Oznacza to, że upomnienia powinno się udzielić w postaci pisemnego oświadczenia, wysłanego odpowiednia na adres siedziby lub miejsca zamieszkania najemcy. Ze względów dowodowych upomnienie powinno zostać wysłane na poczcie przynajmniej za potwierdzeniem nadania. Ponadto dopuszczalnym jest złożenie najemcy upomnienia w postaci elektronicznej przy użyciu bezpiecznego podpisu elektronicznego weryfikowalnego przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Stosowanie do treści art. 78 § 2 Kodeksu cywilnego, złożenie oświadczenia w takiej forma będzie równoważné zachowaniu formy pisemnej. Jednakże w praktyce często zdarza się, że wynajmujący dostarcza najemcy rzeczone upomnienie w drodze zwykłej wiadomości mailowej, tj. bez użycia wyżej wskazanego podpisu elektronicznego. Taka forma upomnienia nie jest już równoważna z formą pisemną – tak samo w przypadku upomnienia wysłanego faksem czy sms-​em.

Skutki niedochowania formy pisemnej

Ponieważ nie wskazano konsekwencji braku zachowania formy pisemnej, przyjmuje się, że forma pisemna upomnienia została zastrzeżona jedynie dla celów dowodowych. Oznacza to, że upomnienie złożone bez zachowania formy pisemnej nie jest nieważné, a jedynie obarczone pewnymi ograniczeniami dowodowymi w ewentualnym postępowaniu sądowym. Jednakże ograniczenia te nie dotyczą stosunków prawnych, w których wynajmujący i najemca są przedsiębiorcami. W takim przypadku dla udowodnienia złożenia najemcy stosownego upomnienia wystarczającym będzie załączenie do pozwy wydruku wysłanego najemcy e-​maila, sms-​a, czy też wydruk potwierdzenia nadania faksu.

Należy jednak mieć na uwadze, że czasami strony w umowie najmu przewidują konieczność składania oświadczeń woli związanych z umową w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W takim przypadku złożenie upomnienia w każdej innej formie niż pisemnej skutkować będzie jego nieważnością.

Reasumując

Jeżeli w umowie najmu nie wprowadzono obowiązku składania oświadczeń woli związanych z umową w formie pisemnej pod rygorem nieważności, upomnienie może być składane najemcy w każdej innej formie, w zasadzie beż większych konsekwencji.

Więcej na temat wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu zalegania z czynszem przeczytasz we wpisie “Wypowiedzenie jako sankcja za zwłokę z zapłatą czynszu”

Dodaj komentarz