Wypowiedzenie jako sankcja za zwłokę z zapłatą czynszu

Co do zasady złożenie wypowiedzenia powoduje wygaśnięcie umowy najmu lokalu użytkowego dopiero z upływem terminu oznaczonego w umowie, ewentualnie przewidzianego w Kodeksie cywilnym (więcej na temat terminów wypowiedzenia we wpisie „Terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego”). Jednakże w pewnych przypadkach Kodeks cywilny przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania owych terminów, m.in. jako sankcja za zwłokę z zapłatą czynszu.

Przesłanki zastosowania 

Stosownie do treścią art. 687 Kodeksu cywilnego wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego bez zachowania terminów wypowiedzenia po spełnieniu łącznie dwóch przesłanek:

1. zwłoka z czynszem za dwa pełne okresy płatności.
2. upływ dodatkowego, miesięcznego terminu wyznaczonego najemcy do zapłaty zaległości.

Charakter przepisu

Przepis przewidujący wyżej wskazaną sankcję za zwłokę z zapłatą czynszu ma charakter semiimperatywny, tj. jednostronnie zobowiązujący (więcej na ten temat we wpisie „Granice swobody kształtowania treści umowy najmu lokalu użytkowego”). W konsekwencji nie można w umowie najmu lokalu użytkowego złagodzić przesłanek jego zastosowania. Dopuszczalne jest jedynie ich zaostrzenie na korzyść najemcy.

Przykładowo:

• umowa najmu lokalu użytkowego może przewidywać, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć ją dopiero, gdy najemca będzie w zwłoce z zapłatą czynszu za trzy pełne okresy płatności albo że dodatkowy termin do zapłaty musi wynosić 8 tygodni.
• umowa najmu lokalu użytkowego nie może przewidywać, że wynajmujący ma prawo wypowiedzieć ją, gdy najemca będzie w zwłoce z zapłatą czynszu już za jeden okres płatności albo że wynajmujący nie ma obowiązku wyznaczenia dodatkowego terminu.

Skutek niezachowania przesłanek

Wypowiedzenie umowny najmu lokalu użytkowego w przypadku niezachowania łącznie obu przesłanek wskazanych w art. 687 Kodeksu cywilnego jest bezskuteczne.

Należy przy tym zaznaczyć, że zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (sygn. akt III CZP 113/​66), jeżeli wynajmujący bez uprzedniego udzielenia najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu wniósł — w oparciu o art. 687 Kodeksu cywilnego — pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji z lokalu, to wprawdzie powództwo jest nieuzasadnione, jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia pozwu, najemca nie zapłacił zaległego czynszu.

O tym co dokładnie należny rozumieć przez zwłokę w zapłacie czynszu za dwa pełne okresy płatności można przeczytać we wpisie „Zwłoka w zapłacie czynszu”)