Aneks do umowy najmu lokalu użytkowego

Często zdarza się, że w trakcie obowiązywania umowy powstaje konieczność dostosowania jej treści do bieżących potrzeb stron. Odbywa się to zazwyczaj w drodze aneksowania umowy. Jak prawidłowo sporządzić aneks do umowy najmu lokalu użytkowego ?

Forma aneksu

Przede wszystkim należy pamiętać o zachowaniu właściwej formy aneksu. Zazwyczaj aneks do umowy najmu lokalu użytkowego będzie przyjmował formę pisemną, jednakże w pewnych przypadkach może ona okazać się niewystarczająca. Zgodnie z art. 77 § 1 Kodeksu cywilnego uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Jeśli więc umowa najmu lokalu użytkowego została zawarta w formie notarialnej, nie wystarczy tu zwykła forma pisemna, a co za tym idzie strony zmuszone będą udać się do notariusza. Niezachowanie formy notarialnej w takim przypadku rodziłoby nieważność aneksu. Jeżeli natomiast umowę sporządzono w formie pisemnej jej zmiana równie dobrze może nastąpić w formie notarialnej.

Najczęściej strony już w umowie określają w jakiej formie będą zawierane ewentualne aneksy i zazwyczaj wskazują formę pisemną np.:

„Wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej”.

Ponadto warto dodatkowo zastrzec rygor nieważności na wypadek niedochowania formy pisemnej, np.:

„Wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności”.

Pozwoli to w przyszłości uniknąć wątpliwości co do ważności ewentualnych aneksów. Jeżeli forma pisemna została zastrzeżona bez rygoru nieważności, uważa się, że formę tę zastrzeżono jedynie dla celów dowodowych. Ponieważ w stosunkach profesjonalnych przepisy o formie pisemnej dla celów dowodowych nie znajdują zastosowania, aneks do umowy najmu lokalu komercyjnego zawarty bez jej zachowania w zasadzie nie będzie rodzić żadnych negatywnych skutków.

Przedmiot aneksu

W pierwszej kolejności należy dokładnie określić umowę najmu lokalu użytkowego, której treść będzie zmieniana lub uzupełniana. Można to uczynić albo w tytule aneksu np.:

„ANEKS nr 1 do umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 27 marca 2011 r.”,

albo w jego pierwszym postanowieniu np.:

„§ 1. Przedmiotem niniejszego aneksu jest zmiana umowy najmu lokalu użytkowego zawartej między Stronami w dniu 27 marca 2011 r. we Wrocławiu”.

Jeżeli między stronami w tym samym czasie zawieranych było więcej umów najmu lokali użytkowych warto uszczegółowić taki zapis przez dokładne określenie lokalu, którego zmieniana umowa dotyczy. W przypadku umowy już wcześniej zmienianej należy zaznaczyć, że aneks dotyczy umowy w wersji uwzględniającej uprzednie zmiany.

Treść aneksu

Aneks do umowy najmu lokalu użytkowego może zarówno uzupełniać treść umowy, tj. wprowadzać nowe postanowienia, jak i uchylać lub zmieniać postanowienia już istniejące. Brzmienie postanowień aneksu powinno oddawać istotę wprowadzanych zmian. W zależności od ich zakresu poszczególne postanowienia mogą przybierać np. następującą treść:

1. W § 8 umowy po pkt 2 dodaje się pkt 3 w następującym brzmieniu: „naprawy i konserwacji urządzeń wentylacyjnych”.

2. Skreśla się § 7 umowy.

3. W § 7 umowy pkt 2 otrzymuje następujące brzmienie: „Umowę może wypowiedzieć każda ze stron za dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego”.

Tekst jednolity umowy

Częste aneksowanie umowy sprawia, że z czasem staje się ona mało czytelna, a nawet utrudnia ustalenie jej aktualnej (obowiązującej) treści. Dlatego też dobrym rozwiązaniem będzie sporządzenie tekstu jednolitego umowy — więcej na ten temat we wpisie „Tekst jednolity umowy”