Zapłata czynszu z góry

Jeden z moich Klientów, będący najemcą lokalu użytkowego, dostał ostatnio nietypową ofertę od wynajmującego. W zamian za uiszczenie czynszu za pełen rok z góry, wynajmujący zaoferował jego obniżenie o 15 %. Ponieważ powyższa oferta wzbudziła u najemcy sporą dozę podejrzliwości, zwrócił się do mnie z pytaniem: na jakie ryzyko naraża najemcę zapłata czynszu z góry za okres przekraczający jeden miesiąc.

Po przeprowadzeniu „wywiadu środowiskowego” okazało się, że powyższą ofertę wynajmujący złożył wszystkim swoim najemcom, co było związane z jego złą sytuacją finansową i potrzebą szybkiego pozyskania kapitału. Ów gorączkowo poszukiwany kapitał potrzebny był na zaspokojenie jednego z wierzycieli, który zagroził wynajmującemu złożeniem wniosku o ogłoszenie upadłości.

Odpowiedz na postawione przez mojego Klienta pytanie znajdziemy w art. 107 ust. 2 ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze. Zgodnie z treścią tego przepisu pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące licząc od dnia ogłoszenia upadłości, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości. Oznacza to, że najemca, który uiścił czynsz z góry do rąk wynajmującego, w razie ogłoszenia jego upadłości może być zmuszony uiścić go po raz drugi na żądanie syndyka. Należy zaznaczyć, że powyższe dotyczy przypadku ogłoszenia upadłości likwidacyjnej wynajmującego.