Zgoda na podnajem lokalu użytkowego

Stosowanie do ogólnej zasady wyrażonej w art. 668 § 1 Kodeksu cywilnego „najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.” Powyższa zasada nie znajduje jednakże zastosowanie w przypadku gdy rzeczą najętą jest lokal (w tym lokal użytkowy). Zgodnie bowiem z treścią art. 688² Kodeksu cywilnego „bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć”.

Zgoda wynajmującego, wymagana przez art. 688² Kodeksu cywilnego, może być wyrażona zarówno w treści samej umowy najmu (tzw. zgoda blankietowa), jaki i w osobnym oświadczeniu woli złożonym najemcy w trakcie trwania stosunku najmu (np. po uzyskaniu informacji dotyczących potencjalnego podnajemcy). Ponadto, jeżeli umowa najmu nie stanowi inaczej, przedmiotowa zgoda – stosowanie do ogólnej zasady wyrażonej w art. 63 § 1 Kodeksu cywilnego – może zostać udzielona także po zawarciu umowy podnajmu.

Umowa podnajmu lokalu użytkowego, zawarta bez zgody wynajmującego, nie jest nieważna ani bezskuteczna. Oddanie lokalu w podnajem na podstawie takiej umowy będzie jednak równoznaczne z używaniem „rzeczy najętej” w sposób sprzeczny z umową, a co za tym idzie wynajmujący – na podstawie art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego – będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Zakończenie stosunku najmu będzie zaś z mocy prawa skutkowało równoczesnym zakończeniem stosunku podnajmu.

Problematycznym z punktu widzenia najemcy jest fakt, że art. 688² Kodeksu cywilnego przyznaje wynajmującemu pełną swobodę przy podejmowaniu decyzji o wyrażeniu zgody na podnajem (odmowa nie wymaga jakiegokolwiek uzasadnienia). Skutkiem powyższego najemca co do zasady nie może domagać się od wynajmującego udzielenia przedmiotowej zgody na drodze sądowej. Jeżeli zatem najemca planuje w przyszłości oddać najęty lokal użytkowy lub jego część w podnajem, powinien zadbać aby umowa najmu określała przypadki, w których wynajmujący będzie lub nie będzie mógł odmówić udzielenie zgody oraz sankcje (kare umowną) na wypadek nieuzasadnionej odmowy. W takim przypadku, w razie nieuzasadnionej odmowy, najemca będzie mógł, na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego, wystąpić do sądu z żądaniem wydania wyroku zobowiązującego wynajmującego do wyrażenia zgody na podnajęcie lokalu lub jego części. Takie orzeczenie po jego uprawomocnieniu zastępuje zgodę wynajmującego.