porady, artykuły, wzory dokumentów Jeden z moich pierwszych wpisów („Upadłość najemcy a umowa najmu”) dotyczył wpływu ogłoszenia upadłości likwidacyjnej najemcy na umowę najmu lokalu użytkowego. W związku z powyższym, dla dopełnienia problematyki upadłości stron umowy najmu, dzisiaj przedstawię jakie skutki pociąga za sobą upadłość likwidacyjna wynajmującego.
Czy umowa najmu nadal wiąże strony?
Stosownie do treści art. 107 ust.1 ustawy – Prawo upadłościowe i naprawczego, umowa najmu lokalu użytkowego wiąże strony, jeżeli przedmiot najmu został wydany najemcy przed dniem ogłoszenie upadłości wynajmującego. Przy czym wykonanie umowy najmu należy już do syndyka masy upadłości, a nie upadłego.
Natomiast jeżeli upadłość wynajmującego nastąpiła przed wydaniem lokalu najemcy, umowa najmu wygasa, a co za tym idzie przestaje wiązać jej strony.
Wypowiedzenie umowy najmu przez syndyka
Zgodnie z art. 109 ust 1 ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze, nawet jeżeli upadłość wynajmującego nie spowoduje wygaśnięcia umowy najmu, na podstawie postanowienia sędziego-komisarza może ona zostać wypowiedziana przez syndyka z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Dotyczy to każdej umowy najmu, chociażby w świetle przepisów Kodeksu cywilnego lub postanowień samej umowy jej wypowiedzenie było niedopuszczalne lub okres wypowiedzenia był dłuższy niż trzy miesiące.
Należy zaznaczyć, że samo postanowienie sędziego-komisarza nie stanowi wypowiedzenia umowy, a jedynie zgodę na złożenie przez syndyka stosownego oświadczenia. Wypowiedzenie umowy przez syndyka bez zgody sędziego-komisarza jest nieważne.
Sędzia-komisarz może wydać zgodę na wypowiedzenie umowy najmu, jedynie jeżeli jej trwanie utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu jest zaniżony, tj. odbiega od przeciętnych czynszów za najem lokalu użytkowego tego samego rodzaju.
Na powyższe postanowienie sędziego-komisarza najemcy przysługuje zażalenie.
Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę
Najemca może natomiast wypowiedzieć umowę najmu jedynie na zasadach ogólnych, tj. tylko jeżeli jej wypowiedzenie jest dopuszczalne i z zachowaniem ustawowych lub umownych terminów wypowiedzenia.
Odszkodowanie za przedwczesne rozwiązanie umowy
Na podstawie art. 109 ust 2 ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze, najemca może dochodzić odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu przed terminem przewidzianym w umowie. Rzeczonego odszkodowania należy dochodzić w toku postępowania upadłościowego, tj. zgłaszając wierzytelność sędziemu-komisarzowi.
Zapłata czynszu najmu z góry
Zagadnienie zapłaty z góry czynszu najmu upadłemu wynajmującemu zostało opisane we wpisie „Zapłata czynszu z góry”.