Upadłość najemcy a umowa najmu

Przedłużające się pogorszenie koniunktury gospodarczej nie pozostaje bez wpływu na rynek nieruchomości komercyjnych. Wynajmujący coraz częściej spotykają się nie tylko z opóźnieniami w płatności czynszu, ale również upadłościami najemców. W związku z powyższym powstaje pytanie: jak upadłość najemcy wpływa na samą umowę najmu ?

Skutki prawne, jakie ogłoszenie upadłości likwidacyjnej najemcy wywiera na stosunek najmu, określa art. 110 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze. Przepisy powyższego artykułu przewidują różne skutki w zależności od tego, czy przed datą ogłoszenia upadłości lokal został wydany najemcy, czy też nie.

W sytuacji gdy w dniu ogłoszenia upadłości lokal nie został jeszcze wydany upadłemu (najemcy), każda ze stron może odstąpić od umowy. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Jest to termin, który nie może być ani skrócony, ani wydłużony. Późniejsze złożenie oświadczenia jest bezskuteczne, a rozwiązanie umowy będzie możliwe jedynie na zasadach ogólnych. Jeżeli zatem żadna ze stron umowy nie skorzystała z prawa odstąpienia, to po stronie wynajmującego aktualnym pozostaje obowiązek wydania lokalu syndykowi, który z kolei zobowiązany będzie do uiszczania umówionego czynszu. Należy przy tym zaznaczyć, że odstąpienie od umowy nie powoduje obowiązku odszkodowawczego.

Jeżeli lokal został wydany przed ogłoszeniem upadłości, umowa może być już tylko wypowiedziana i to jedynie przez syndyka. Przy czym syndyk może rozwiązać umowę za wypowiedzeniem nawet wtedy, gdy wypowiedzenie było niedopuszczalne. W sytuacji gdy umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego (najemcy), wypowiedzenie następuje z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia,. W innym zaś przypadku — z zachowaniem terminów ustawowych, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze. Syndyk może umowę wypowiedzieć w każdym czasie procesu upadłościowego, kierując się zasadami racjonalnego gospodarowania masą upadłości. Z tym, że rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry – nie ma znaczenia czy czynsz uiścił upadły, czy syndyk. Jednakże na zarządzenie sędziego-​komisarza syndyk może wypowiedzieć umowę najmu przed terminem, za który czynsz zapłacono z góry, jeśli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadzi do zwiększenia kosztów upadłości. Istotnym jest, że w przeciwieństwie do odstąpienia, wypowiedzenie umowy nie pozbawia stron możliwości zgłaszania wzajemnych roszczeń i zobowiązań, a co a tym idzie, wynajmujący może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania najmu przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata.

Na koniec należy zaznaczyć, że unormowania art. 110 nie wyłączają ani nie ograniczają prawa wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu po ogłoszeniu upadłości na zasadach ogólnych, określonych w umowie lub w przepisach kodeksu cywilnego (orz. SN z dnia 18 kwietnia 2002 r., II CKN 1201/​00).