Czy odstąpienie od umowy najmu jest możliwe ?

Odstąpienie to jedna z dwóch form (obok wypowiedzenia) jednostronnego zakończenia stosunku umownego przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Trzeba zaznaczyć, że odstąpienie od umowy i jej wypowiedzenie to dwie różne instytucje prawa cywilnego, które nie mogą być postrzegane jako tożsame. Czy odstąpienie od umowy najmu jest możliwe ?

Różnica miedzy odstąpieniem od umowy a wypowiedzeniem umowy sprowadza się do odmiennych skutków dla bytu samej umowy. Wypowiedzenie powoduje, że umowa jest w pełni skuteczna i wiążąca dla stron, tyle że do dnia jej wypowiedzeniu. Stosunek prawny (obowiązek świadczenia) zrodzony z umowy wprawdzie wygasa z momentem wypowiedzenia, jednakże niektóre postanowienia umowy nadal wiążą stron w całej rozciągłości. Dotyczy to zwłaszcza postanowień określających obowiązki stron na wypadek zakończenia stosunku prawnego, np. zasady rozliczania nakładów poczynionych w lokalu przez najemcę. Wypowiedzenie działa zatem na przyszłość (ex nunc). Odstąpienie od umowy powoduje natomiast „wymazanie” umowy z obrotu prawnego ze skutkiem wstecznym (ex tunc), tj. umowę uważa się za nigdy niezawartą – co zasadniczo wyłącza stosowanie ustaleń wynikających z takiej umowy.

Ponieważ umowa najmu jest umową ze świadczeniem o charakterze ciągłym, naturalnym trybem zakończenia stosunku najmu jest wypowiedzenie. Przepisy Kodeksu cywilnego, dotyczące umowy najmu, zarówno w odniesieniu do umów zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony, w żadnym przypadku nie przewidują możliwości odstąpienia. Czy mimo powyższego do umowy najmu można stosować ogólne przepisy Kodeksy cywilnego o odstąpieniu od umowy wzajemnej?

Na tak postawione pytania odpowiedź możemy znaleźć w wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 sierpnia 2004 r. (I ACa 299/​04), zgodnie z treścią którego: „Artykuł 664 § 2 k.c. o odpowiedzialności za wady rzeczy najętej wyłącza zastosowanie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej z uwagi na to, że stosunek najmu jest zobowiązaniem trwałym, czyli ciągłym, a rozwiązanie takiego stosunku z natury rzeczy może nastąpić ze skutkiem ex nunc, a nie ex tunc, jak ma to miejsce przy odstąpieniu od umowy. Odstąpienie od umowy na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy jest więc tylko możliwe jedynie przed realizacją umowy, tj. przed wydaniem rzeczy najemcy.”

Z przywołanego orzeczenia wynika, że stosunek najmu z uwagi na jego naturę może zostać rozwiązany jedynie ze skutkiem ex nunc, który jest właściwy dla wypowiedzenia. Odstąpienie na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej dopuszczalnej jest jedynie przed wydaniem najemcy przedmiotu najmu. Pozostaje jeszcze pytanie co z umownym zastrzeżeniem prawa odstąpienia od umowy najmu? W świetle powyższego orzeczenia należy opowiedzieć się za jego dopuszczalnością, pod warunkiem ustalenia w umowie, że nastąpi ono ze skutkiem na przyszłość (ex nunc).

Więcej na temat sposobów rozwiązania umowy najmu lokalu użytkowego oraz terminów wypowiedzenia można przeczytać odpowiednio we wpisie „Sposoby zakończenia umowy najmu lokalu użytkowego” oraz „Terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego”