Sposoby zakończenia umowy najmu

W swojej praktyce nagminnie spotykam się z myleniem i zamiennym używaniem pojęć wypowiedzenia, odstąpienia i rozwiązania umowy. Co gorsze powyższego dopuszczają się nawet prawnicy. Tymczasem są to trzy różne sposoby zakończenia umowy najmu, w tym umowy najmu lokalu użytkowego, których sposób dokonania i skutki prawne są zasadniczo różne.

Wypowiedzenie umowy

Wypowiedzenie jest czynnością jednostronną, tzw. prawem kształtującym. Oznacza to, że dokonuje jej tylko jedna ze stron umowy. Co istotne dla swej skuteczności nie wymaga akcepcji przez drugą stronę. Wypowiedzenie umowy wywołuje skutki na przyszłość (ex nunc), tj. od dnia upływu terminu wypowiedzenia (więcej na temat terminów wypowiedzenia można przeczytać we wpisie „Terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego”). Jest to sposób zakończenia umowy właściwy dla umów o charakterze ciągłym, np. umowy najmu.

Odstąpienie od umowy

Odstąpienie tak jak i wypowiedzenie jest czynności jednostronną, dokonywaną przez jedna ze stron, niewymagającą akceptacji drugiej strony. Różnica miedzy odstąpienie a wypowiedzeniem sprowadza się do skutków prawnych zakończenia umowy. O ile wypowiedzenie wywołuje skutki prawne na przyszłość (ex nunc), o tyle odstąpienie wywołuje skutki prawne również wstecz (ex tunc), tj. od daty zawarcia umowy. W związku z powyższym umowę, od której jedna ze stron skutecznie odstąpiła co do zasady uważa się za niezawartą, tj. traktuje się ją tak jak gdyby nigdy nie istniał. Odstąpienie niweczy zatem wszelkie skutki prawne powstałe w związku z zawarciem umowy, skutkiem czego strony obowiązane są dokonać zwrotu wszystkich otrzymanych świadczeń — ewentualnie ich równowartości.

Rozwiązanie umowy

Rozwiązanie umowy, w przeciwieństwie do wypowiedzenia i odstąpienia, jest czynnością dwustronną, a co za tym idzie dla swej skuteczności wymaga akceptacji i aktywności obu stron. Ponieważ rozwiązanie umowy stanowi porozumienie jego skutki są określane przez strony w ramach obowiązujących przepisów, zasad współżycia społecznego i natury danego zobowiązania (art. 353¹ Kodeks cywilny). Zatem to strony decydują o tym czy rozwiązanie umowy będzie wywoływało skutki jedynie na przyszłość, czy również wstecz.

Sposóby zakończenia umowy właściwe dla najmu lokalu użytkowego

Zasadniczym sposobem zakończenia umowy najmu, w tym najmu lokalu użytkowego jest jej wypowiedzenie. Zarówno umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony, jak i umowa najmu zawarta na czas oznaczony mogą być wypowiedziane z powodów wskazanych w Kodeksie cywilnym lub umowie, z zachowaniem lub bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ponadto każda z umów najmu może zostać zakończona w drodze porozumienia stron.

Jeżeli chodzi o odstąpienie, to co do zasady nie jest to sposób zakończenia umowy właściwy dla umowy najmu. Jednakże w pewnych przypadkach odstąpienie jest dopuszczalne o czym więcej można przeczytać we wpisie: „Czy odstąpienie od umowy najmu jest możliwe”.