Zwrot przedmiotu najmu

W dwóch poprzednich wpisach („Termin przedawnienia roszczeń najemcy” i „Termin przedawnienia roszczeń wynajmującego”) wskazałem, że w terminie roku od daty zwrotu przedmiotu najmu przedawniają się zarówno roszczenia wynajmującego o naprawienie szkody z powodu jego uszkodzenia lub pogorszenia, jak i roszczenia najemcy o zwrot nadpłaconego czynszu oraz poczynionych nakładów. Jednakże co należy rozumieć przez zwrot przedmiotu najmu?

Przez „zwrot” należy rozumieć przede wszystkim przeniesienie władztwa nad przedmiotem najmu przez najemcę na wynajmującego (wydanie). Bez znaczenia jest przy tym powód z jakiego nastąpiło wydanie i czy wypowiedzenie będące przyczyną wydania było zasadne, czy też nie. Trzeba przy tym podkreślić, że termin przedawnienia rozpoczyna swój bieg od dnia rzeczywistego wydania rzeczy wynajmującemu, a nie od dnia, w którym wydanie takie miało nastąpić. Bez znaczenia są więc wszelkie pisemne porozumienia określające datę wydania przedmiotu najmu.

Jako „zwrot” kwalifikowane będą również inne poza „wydaniem” stany faktyczne. “W szczególności więc każde opróżnienie lokalu przez najemcę, od chwili uzyskania przez wynajmującego o tym wiadomości i faktycznej możliwości zbadania stanu lokalu, jest równoznaczne z jego wydaniem i stanowi tym samym zdarzenie, od którego rozpoczyna się bieg rocznego terminu przedawnienia”(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 lutego 1987 r., II CR 10/​87).

W odniesieniu do przypadku zbycia nieruchomości w czasie trwania umowy najmu należy wskazać, że za „zwrot” nie jest uważane przekazanie nieruchomości nowemu nabywcy, co następuje w dacie sprzedaży. W takiej sytuacji dopóki trwa pierwotny stosunek najmu, w który z mocy prawa wstępuje nabywca, dopóty nie może być mowy o „zwrocie” przedmiotu najmu. W związku z powyższym sam fakt sprzedaży wynajmowanej nieruchomości nie powoduje rozpoczęcia biegu rocznego terminu przedawnienia. Dopiero wypowiedzenie umowy najmu przez nabywcę powoduje, że stosunek prawny oparty na dotychczasowej umowie wygasa i z tą chwilą następuje „zwrot” przedmiotu najmu, choćby następnie nabywca zawarł z dotychczasowym najemcą nową umowę. (wyrok SN z dnia 05 czerwca 1986, IV CR 137/​86).