Terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego

Typowym sposobem zakończenia umowy najmu jest jej wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia („Sposoby zakończenia umowy najmu lokalu użytkowego”). Ponieważ zakończenie wypowiedzianej umowy następuje dopiero od dnia upływu terminu wypowiedzenia niezmiernie istotnym jest ustalenie jego długości. Jakie są zatem terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego?

Terminy wypowiedzenia umowy najmu

Terminu ustawowe

Przy ustalaniu długości terminów wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego należy brać pod uwagę treść art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego dotyczącego najmu w ogólności oraz art. 688 Kodeksu cywilnego odnoszącego się wyłącznie do najmu lokali. Zgodnie z treścią przytoczonych powyżej przepisów czytanych łącznie umowę najmu lokalu użytkowego można wypowiedzieć:

• na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego – gdy czynsz za lokal jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc;
• na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – gdy czynsz za lokal jest płatny miesięcznie;
• na trzy dni naprzód – gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż miesiąc;
• na jeden dzień naprzód – gdy najem jest dzienny.

Terminy umowne

Umowa najmu może modyfikować terminy jej wypowiedzenia wskazane w Kodeksie cywilnym. Jednakże z uwagi na charakter przepisów dotyczących terminów wypowiedzenia – jak wskazywałem we wpisie „Granice swobody kształtowania treści umowy najmu lokalu użytkowego” są to przepisy semiimpertaywne – nie można czynić tego w sposób zupełnie dowolny.

Strony mogą w umowie swobodnie przedłużać lub skracać jedynie ustawowe terminy wypowiedzenia przysługujące najemcy względem wynajmującemu. Natomiast terminy wypowiedzenia przysługujące wynajmującemu względem najemcy mogą być jedynie przedłużane. Jeżeli w umowie najmu lokalu użytkowego znalazłoby się postanowienie skracające termin wypowiedzenia wynajmującego, to zgodnie z rygorem art. 58 § 1 Kodeksu cywilnego byłoby ono nieważne. W takim przypadku należy stosować terminy ustawowe.

Przykładowo, gdy w umowie najmu lokalu użytkowego, przy czynszu płatnym miesięcznie, strony wprowadzą jednomiesięczny termin wypowiedzenia dla każdej z nich, jest to postanowienie nieważne w zakresie uprawnień wynajmującego, a ważne w zakresie uprawnień najemcy. Jeżeli natomiast wynajmujący dowiedzie, iż nie zawarłby umowy z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia zastrzeżonego jedynie dla najemcy, to za nieważne może być uznane nie tylko samo postanowienie dotyczące okresu wypowiedzenia, ale nawet cała umowa najmu.