Granice swobody kształtowania treści umowy najmu lokalu użytkowego.

Swoboda kształtowania treści umowy stanowi jeden z elementów zasady swobody umów wyrażonej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Nie ma ona jednak charakteru absolutnego. W związku z powyższym powstaje pytanie o zakres swobody stron w kształtowaniu treści umowy najmu lokalu użytkowego.

Strony kształtujące treść danej umowy muszą uważać aby nie sprzeciwiała się ona m.in. przepisom ustawy. Należy przy tym zaznaczyć, że chodzi o przepisy imperatywne (bezwzględnie obowiązujące) oraz semiimperatywne, tj. wyznaczające minimalny zakres uprawnień lub obowiązków, których nie można zmienić na niekorzyść jednej ze stron. Postanowienia umowy sprzeczne z takimi przepisami co do zasady będą nieważne (art. 58 Kodeksu cywilnego). Natomiast w razie sprzeczności treści umowy z przepisami względnie obowiązującymi (dyspozytywnymi), przepisy te nie znajdą zastosowania, a treść danego stosunku zobowiązaniowego regulować będzie umowa. Ustalenie zakresu swobody w kształtowaniu treści umowy najmu lokalu użytkowego wymaga zatem ustalenia charakteru przepisów Kodeksu cywilnego regulujących najem lokali.

Przepisy regulujące stosunki umowne co do zasady mają charakter względnie obowiązujący, a co za tym idzie strony zawierające umowę mogą wyłączać lub ograniczać ich zastosowanie. Jednakże – o czym rzadko się pamięta – przepisom art. 680 – 692 Kodeksu cywilnego (regulującym najem lokali) przypisuje się generalnie charakter semiimperatywny na korzyść najemcy. Oznacza to, że w umowie najmu lokalu użytkowego nie można zawrzeć postanowień, które stawiałby najemcę w gorszej sytuacji, niż gdyby stosowano przepisy ustawowe. Przykładowo nie można w umownie skrócić określonego w ustawie terminu wypowiedzenia, jeśli miałoby to dotyczyć wypowiedzenia dokonywanego przez wynajmującego – można to uczynić jedynie w odniesieniu do wypowiedzenia dokonywanego przez najemcę.