porady, artykuły, wzory dokumentów Przy umowie najmu lokalu użytkowego do obowiązków wynajmującego należy przede wszystkim wydanie najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymanie go w takim stanie przez cały czas trwania umowy. Oznacza to, że wynajmujący obowiązany jest podejmować wszelkie działania mające zapewnić najemcy niezakłócone korzystanie z lokalu.
Jednakże obowiązek ten dotyczy jedynie przypadków, gdy do zakłócenia w korzystaniu z lokalu dochodzi na skutek działania lub zaniechania samego wynajmującego (ewentualnie osoby, za którą ponosi on odpowiedzialność). Z prawnego punktu widzenia wynajmujący nie ma obowiązku interwencji i podejmowania jakichkolwiek działań w sytuacji, gdy przeszkody w umówionym korzystaniu z lokalu stwarza osoba trzecia (np. najemca sąsiedniego lokalu).
W związku z powyższym najemcy często mnie pytają: „Czy w przypadku uniemożliwienia lub ograniczenia korzystania z lokalu użytkowego na skutek działania osób trzecich najemca może uchylać się od płacenia czynszu”.
Odpowiedź zawsze jest negatywna. Wynajmujący, który nie podejmie żadnych działań nie musi obawiać się, że najemca zaprzestanie płacenia czynszu, ponieważ najemca nie ma w takiej sytuacji prawa wstrzymać się z jego płatnością. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego: „Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czynszu. Działania osoby trzeciej nie mogą tego obowiązku uchylić. Zachowania zaś takich osób, których skutkiem staje się niemożliwość korzystania przez najemcę z przedmiotu najmu, mogą być zwalczane przez samego najemcę” (wyrok SN z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 513/03).