porady, artykuły, wzory dokumentów Wynajmującym lokal użytkowy mogą być współwłaściciele nieruchomości. Co do zasady powinni oni współpracować ze sobą i wspólnie podejmować decyzję w sprawach związanych z jego wynajmem. Dotyczy to w szczególności wypowiedzenia umowy najmu. Co jednak gdy współwłaściciele popadną w spór?
Zarządzanie nieruchomością
Zarządzanie nieruchomością składa się z dwóch rodzajów czynności, tj. czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczającej zwykły zarząd. Sposób podejmowania decyzji jest różny w zależności od tego, do której kategorii zaliczymy daną czynność.
Co do zasady przyjmuje się, że wypowiedzenie umowy najmu należy do kategorii czynności przekraczającej zwykły zarząd, chyba, że chodzi o wypowiedzenie jako sankcja za zaleganie z płatnością czynszu.
Zgodna współwłaścicieli
Zgodnie z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.” W związku z powyższym wypowiedzenie umowy najmu wymaga jednomyślności wszystkich współwłaścicieli, a sprzeciw któregokolwiek z nich uniemożliwia jego dokonanie.
Zgodna na dokonanie wypowiedzenia może być wyrażona zarówno przed jego dokonaniem, jak i po jego dokonaniu w postaci potwierdzenia. Zgodna powinna być udzielona w formie jaka jest wymagana dla samego wypowiedzenia. Późniejsze cofnięcie zgody nie ma wpływu na skuteczność wypowiedzenia.
Brak zgody na wypowiedzenie umowy najmu
W razie barku zgody któregokolwiek ze współwłaścicieli na wypowiedzenie umowy najmu, współwłaściciel lub współwłaściciele, których udziały w prawie własności nieruchomości wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sporu przez sąd.
Właściwy będzie tu sąd miejsca położenia nieruchomości. Sprawa taka rozpoznawana jest na rozprawie w postępowaniu nieprocesowym. Rozstrzygając spór o wypowiedzenie umowy najmu sąd będzie kierował się jego zasadnością oraz interesem wszystkich współwłaścicieli.
Dopiero upoważnienie współwłaściciela przez sąd legitymuje go do dokonania wypowiedzenia, którego pozostali współwłaściciele nie mogą już skutecznie kwestionować.
Skutki braku zgody
Wypowiedzenie umowy najmu dokonane pomimo braku zgody wszystkich współwłaścicieli i bez stosowanego upoważnienie udzielonego przez sąd jest bezwzględnie nieważne, a co za tym idzie nie wywołuje zamierzonego skutku.