porady, artykuły, wzory dokumentów Często w trakcie trwania umowy najmu dochodzi do różnorodnych zdarzeń prawnych powodujących zmianę po jednej z jej stron. Do owych zdarzeń prawnych zalicza się m.in. zbycie przedmiotu najmu, które skutkuje zmianą wynajmującego.
Dopuszczalność zbycia rzeczy najętej
Przepisy Kodeksu cywilnego nie wprowadzają żadnych obwarowań utrudniających, czy uniemożliwiających zbycie przedmiotu najmu. Zasadniczo zbycie przedmiotu najmu jest dopuszczalne w każdym momencie trwania umowy.
Skutki zbycia przedmiotu najmu
Zgodnie z treścią art. 678 Kodeksu cywilnego „w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy”. Należy przy tym zaznaczyć, że chodzi tu wyłącznie o zbycie w drodze czynności prawnej (np. umowa sprzedaży lub darowizny). Przywołany przepis nie znajdzie zastosowania w przypadku, gdy zmiana właściciela przedmiotu najmu stanowi następstwo orzeczenia sądu bądź aktu administracyjnego.
Zbycie przedmiotu najmu nie powoduje żadnych modyfikacji treści umowy najmu łączącej zbywcę z najemcę. Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy samego prawa z chwilą nabycia przedmiotu najmu, tzn. nie jest ono uzależnione od podjęcia jakichkolwiek dalszych czynności faktycznych, czy też prawnych.
Należy podkreślić, że nie ma tu jakiegokolwiek znaczenia okoliczność, czy nabywca wiedział w chwili nabycia o istnieniu stosunku najmu.
Wypowiedzenie umowy przez nabywcę
Nabywca może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, niezależnie od terminów wypowiedzenia określonych w samej umowie, nawet jeżeli została ona zawarta na czas oznaczony.
Powyższe uprawnienie nie przysługuje, jeżeli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a przedmiot najmu została najemcy wydana.
Odszkodowanie za przedwczesne zakończenie najmu
Stosowanie do treści art. 679 Kodeksu cywilnego, najemcy przysługuję wobec zbywcy roszczenie o naprawienie szkody, gdy wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę najemca zmuszony jest zwrócić przedmiot najmu wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany zgodnie z treścią umowy. Rzeczona szkoda obejmuje nie tylko rzeczywistą stratę, ale też utracone korzyści, jakie najemca mógłby osiągnąć, gdyby umowa najmu nie została przedwcześnie wypowiedziana przez nabywcę. Roszczenie najemcy o naprawienie szkody na podstawie powyższego przepisu przedawnia się na zasadach ogólnych, tj. określonych w art. 118 Kodeksu cywilnego.
Najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu umowy najmu przez nabywcę. W przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy.
Czynsz pobrany z góry
W przypadku gdy najemca zapłacił zbywcy czynsz z góry za okres, który na skutek wypowiedzenia przez nabywcę nie ma pokrycia w rzeczywistym trwaniu umowy najmu, najemcy przysługuje przeciwko zbywcy roszczenie o zwrot stosowanej części czynszu. Roszczenie to przysługuje na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i n. Kodeksu cywilnego).