Przy umowie najmu lokalu użytkowego do obowiązków wynajmującego należy przede wszystkim wydanie najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymanie go w takim stanie przez cały czas trwania umowy. Oznacza to, że wynajmujący obowiązany jest podejmować wszelkie działania mające zapewnić najemcy niezakłócone korzystanie z lokalu.

Swoboda kształtowania treści umowy stanowi jeden z elementów zasady swobody umów wyrażonej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Nie ma ona jednak charakteru absolutnego. W związku z powyższym powstaje pytanie o zakres swobody stron w kształtowaniu treści umowy najmu lokalu użytkowego.

Ustawodawca w Kodeksie cywilnym nie wskazuje czym jest lokal użytkowy, a co więcej zaniechał nawet zdefiniowania pojęcia lokalu. W związku z powyższym pomiędzy stronami umów najmu czasami dochodzi do sporu o to, co właściwie jest przedmiotem najmu. Ustalenie tego pozwala na wskazanie przepisów, mających zastosowanie do danego stosunku najmu, a co za tym idzie, pozwala dokładnie określić zakres praw i obowiązków każdej ze stron.

Stosowanie do ogólnej zasady wyrażonej w art. 668 § 1 Kodeksu cywilnego „najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania.” Powyższa zasada nie znajduje jednakże zastosowanie w przypadku gdy rzeczą najętą jest lokal (w tym lokal użytkowy). Zgodnie bowiem z treścią art. 688² Kodeksu cywilnego „bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć”.