Kaucja za najem lokalu użytkowego a podatek VAT

Jak już wspomniałem w jednym z moich poprzednich wpisów („Kaucja za najem lokalu użytkowego”) kaucja stanowi standardową praktykę na rynku najmu nieruchomości komercyjnych. Jej popularność wynika zapewne z faktu, iż stanowi ona najskuteczniejszy środek ochrony wynajmującego przed nieuczciwym najemcą. Jednakże pomimo powszechności kaucji, wciąż słyszę od swoich Klientów pytanie: czy otrzymanie przez wynajmującego kaucji pociąga za sobą obowiązek zapłaty podatku VAT?

Czy otrzymanie przez wynajmującego kaucji za najem lokalu użytkowego pociąga za sobą obowiązek zapłaty podatku VAT?

Ponieważ kaucja spełnia rolę gwarancyjną i zabezpieczającą, wynajmujący co do zasady obowiązany jest przechowywać ją w stanie nienaruszonym przez cały okres trwania umowy najmu. Po zakończeniu stosunku najmu wynajmujący powinien zwrócić najemcy kaucję w całości – oczywiście pod warunkiem prawidłowego wykonania umowy najmu przez najemcę i zwrócenia lokalu w stanie niepogorszonym.

Taka kaucja nie może być zakwalifikowana jako „obrót” stanowiący podstawę opodatkowania w podatku VAT. Czyli samo otrzymanie przez wynajmującego kaucji nie pociąga za sobą obowiązku zapłaty podatku VAT, o ile strony umowy nie naruszą w sposób istotny wyżej wskazanej funkcji kaucji.

Co w sytuacji, gdy wynajmujący zaliczy kaucję lub jej część na poczet niezapłaconego czynszu za najem lokalu użytkowego?

W takim przypadku kaucja lub jej cześć będzie pełniła już funkcję zapłaty za usługę najmu, więc zostanie objęta podatkiem VAT tak jak zaległy czynsz, na poczet którego została zatrzymana. Obowiązek podatkowy powstaje tu z chwilą upływu określonego w umowie najmu lub fakturze VAT terminu płatności czynszu zaspokojonego z kaucji.

Co w przypadku zatrzymania kaucji na poczet naliczonych kar umownych lub pokrycia szkody wyrządzonej przez najemcę ?

W takiej sytuacji kaucja będzie pełniła funkcję odszkodowania. Odszkodowanie zaś nie zostało wymienione w ustawie o VAT jako czynność podlegająca opodatkowaniu. Zatem zatrzymanie kaucji, np. z powodu dewastacji lokalu, nie spowoduje powstania po stronie wynajmującego obowiązku podatkowego w VAT.