Wysokość czynszu za najem lokalu użytkowego obliczana jest najczęściej według przyjętej przez strony stawki za metr kwadratowy. W związku z powyższym istotne znaczenia ma sposób obliczania powierzchni lokalu użytkowego, który często stanowi zarzewie konfliktu miedzy wynajmującym a najemcą. Ponadto zdarza się, że w trakcie trwania stosunku najmu lub już po jego wygaśnięciu, najemca dochodzi do wniosku, że rzeczywista powierzchnia najętego lokalu odbiega od tej wskazanej w umowie. Skąd biorą się spory przy obliczaniu powierzchni lokalu użytkowego i jak im zapobiec?

Oznaczenie wysokości czynszu stanowi jeden z podstawowych elementów treści umowy najmu. Czynsz najmu lokalu użytkowego, tak jak i każdy inny element treści umowy, można zmienić w drodze aneksu do umowy. Oczywiście wymaga to zgody obu stron. Co jednak w przypadku gdy najemca nie godzi na to, aby podwyższyć czynsz najmu lokalu użytkowego?

Przy umowie najmu lokalu użytkowego do obowiązków wynajmującego należy przede wszystkim wydanie najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymanie go w takim stanie przez cały czas trwania umowy. Oznacza to, że wynajmujący obowiązany jest podejmować wszelkie działania mające zapewnić najemcy niezakłócone korzystanie z lokalu.

Swoboda kształtowania treści umowy stanowi jeden z elementów zasady swobody umów wyrażonej w art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Nie ma ona jednak charakteru absolutnego. W związku z powyższym powstaje pytanie o zakres swobody stron w kształtowaniu treści umowy najmu lokalu użytkowego.